ETAPE 1 : LA MISE EN DEMEURE PREALABLE DU LOCATAIRE OBLIGATOIRE QUI DEBOUTE PARFOIS PAR UN ACCORD AMIABLE
Article 24 I alinéa 1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs
Avant de saisir le Tribunal (le Juge du Contentieux et de la Protection), le bailleur doit adresser une lettre recommandée avec accusé de réception appelée « mis en demeure de payer » à son locataire (le preneur) de se conformer à ses obligations : payer le loyer, souscrire une assurance garantissant les risques locatifs….
Tous les baux d’habitation contiennent une clause résolutoire, qui oblige l’huissier de Justice, signifie au locataire un commandement d’avoir à exécuter ses obligations (payer le loyer ou souscrire à l’assurance habitation) dans un délai de deux mois.
Ce commandement de payer vis toujours la clause résolutoire du bail.
Le locataire dispose ainsi d’un délai de deux mois pour se conformer à ses obligations.
L’huissier de justice a l’obligation également de signaler le commandement de payer à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), laquelle peut donner des recommandations auprès des acteurs locaux en matière d’aides au logement, de dispositifs d’aides financières, de relogement ou encore de mise en place d’un plan d’apurement.
Si le locataire ne s’exécute pas dans le délai de deux mois, il faut saisir le Juge.
ETAPE 2 : L’ASSIGNATION DU LOCATAIRE EN JUSTICE
Article 24 I alinéa 1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs
Comme indiqué supra, dans le cadre de la procédure d’expulsion, le locataire ne s’est pas exécuté dans le délai de deux mois prévu par le commandement qui lui a été signifié par l’huissier, le bailleur peut engager une procédure judiciaire en l’assignant devant le Juge des contentieux de la protection (en référé ou au fond).
L’huissier de justice qui signifie l’assignation a l’obligation de dénoncer l’assignation au Préfet au moins deux mois avant la date d’audience.
Le Préfet procède à une enquête financière et sociale sur la situation du locataire, par un service de la Préfecture.
L’assignation doit être rédigée avec précision, et motivation, de sorte que le juge ne doit pas relever de contestations sérieuses.
le locataire prend souvent un avocat en cours d’instance, ce qui est plus confortable pour l’avocat qui représente le bailleur tout comme le magistrat qui va rendre sa décision.
En effet, cela permet d’échanger par la rédaction de conclusions pour appuyer la thèse du bailleur et contredire celle du locataire.
Une fois le dossier prêt, il est fixé pour l’audience de plaidoirie, et à l’issue de la procédure judiciaire, le Juge rend sa décision.
Il peut :
- ordonner l’expulsion du locataire et des occupants qui logent avec lui dans les lieux loués, s’il constate l’acquisition de la clause résolutoire
- prononcer la résiliation judiciaire du bail.
- Condamner à payer la dette locative
- Fixer une somme mensuelle qui correspond à une indemnité d’occupation jusqu’au départ effectif du locataire par lui-même ou de manière forcée par un huissier
- Décider de donner « une dernière chance » au locataire en lui laissant l’opportunité de ne pas être expulsé, et d’étaler la dette locative jusqu’à 36 mois,
ETAPE 3 : LA SIGNIFICATION D’UN COMMANDEMENT D’AVOIR A QUITTER LES LIEUX
Articles L 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution
Si le tribunal prononce l’expulsion du locataire, le bailleur doit mandater un huissier de Justice avant d’engager les mesures d’expulsion, il signifie au locataire un commandement d’avoir à quitter les lieux dans le délai de deux mois. Il s’agit de lui permettre de quitter volontairement le logement.
Le locataire peut saisir le Juge de l’exécution pour obtenir un délai de grâce pour quitter les lieux s’il ne l’a pas obtenu par le juge qui a prononcé l’expulsion, s’il est accordé, le délai est de 3 mois à 36 mois.
Il ne peut pas être expulsé durant la trêve hivernale, du 1er novembre au 31 mars.
Nous travaillons avec des huissiers très compétents pour suivre la procédure d’expulsion et obtenir le concours de la force publique en cas d’exécution forcée si le locataire ne quitte pas les lieux.
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