Récemment nous avons traité au cabinet un dossier contentieux d’occupation sans droit ni titre d’une maison d’habitation (avec un loyer potentiel de 3.500 € par mois) par un membre de la famille de ma cliente.
La veille de l’audience, on nous a sorti un document photocopié indiquant l’autorisation d’occupation gratuite datant de 2000, autorisant ainsi la fille de ma cliente a demeuré à durée indéterminée sans contrepartie financière.
Ainsi la fille de ma cliente n’était plus sans droit ni titre mais bien en possession d’un contrat de prêt à usage.
Ce contrat dit spécial, est un contrat de prêt à usage, anciennement appelé « commodat ».
Il est strictement encadré par la loi et offre une grande souplesse pour des parties qui s’entendent sur le prêt de choses diverses et variées, tout en assurant à leurs propriétaires une restitution en bon état.
Effectivement le contrat de prêt à usage exige un prêt sans contrepartie financière mais l’obligation de restitution.
Il est défini par l’article 1875 du Code civil : « Le prêt à usage ou commodat est un contrat par lequel l’une des parties livre une chose à l’autre pour s’en servir, à la charge par le preneur de la rendre après s’en être servi ».
Il s’agit à titre d’exemple de situations telles que :
- Le prêt d’un bien immobilier en attente de la finalisation de la vente ;
- Le prêt d’une parcelle agricole pour exploitation ;
- La mise à disposition gratuite du logement du défunt à l’un des héritiers ;
En résumé, il s’agit d’un contrat par lequel une partie (le prêteur) s’engage à prêter une chose gratuitement à une autre (le preneur), laquelle s’engage à entretenir le bien et, au terme du contrat, à le lui restituer en bon état.
Une dégradation par l’usage de la chose est cependant admise, tant qu’il ne s’agit pas d’une faute du preneur. Tant qu’elles sont consécutives à un usage normal du bien prêté, le preneur ne peut pas être tenu des détériorations.
Le contrat de prêt à usage peut être établi verbalement par le seul respect du principe de gratuité et le recueil du consentement des parties mais l’écrit procure une protection juridique sans faille.
Ce contrat peut être fixé à durée déterminée ou indéterminée.
s’il est fixé à durée indéterminée donc sans terme, le prêteur peut récupérer le bien sous respect d’un préavis de six mois et inversement pour le preneur qui souhaite restituer le bien.
Le contrat de prêt à usage peut être enregistré auprès du service des impôts sinon authentifié par acte notarié, permettant ainsi de lui donner une date certaine et une force probatoire.
En tout état de cause, si le preneur entend effectuer des travaux sur la chose immobilière prêtée il n’a point de possibilité juridique d’en solliciter le remboursement ou une indemnisation au titre de l’enrichissement sans cause, ou sur l’indemnité du constructeur évincé.
Rien que la signature d’un tel contrat de prêt à usage fait obstacle à cette dernière dans la mesure où celui qui peut en solliciter une, doit avoir été de bonne foi, et la bonne foi se juge comme étant caractérisée par la certitude que le constructeur évincé ait cru qu’il était légalement le propriétaire du bien immobilier litigieux, ce n’est que cela la bonne foi retenue par la Cour de cassation dans des arrêts de principe, confirmés à plusieurs reprises.
Il est impossible qu’un constructeur-preneur évincé argue avoir cru être propriétaire d’un bien en présence d’une autorisation donnée par le propriétaire du sol, de l’occuper sans contrepartie financière.
Le droit de propriété est un droit absolu et le code civil en protège les dérives depuis 1804.
Si cet article vous parle et qu’il est probable que vous soyez dans l’un ou l’autre des cas, il ne faut pas hésiter à consulter un professionnel du droit, capable d’analyser vos données et de trouver une solution à votre situation.
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